Κηφισιά

Κηφισιά

Περιοχή, Ποιότητα Ζωής & Αγορά Ακινήτων 2025

Tοποθεσία & Ιστορικό Υπόβαθρο 

Η Κηφισιά βρίσκεται στα βόρεια προάστια της Αθήνας, περίπου 15-18 χιλιόμετρα βορειοανατολικά από το κέντρο της πόλης.Συνορεύει με αρκετούς δήμους, ανάμεσά τους τη Νέα Ερυθραία (βόρεια), την Πεντέλη (ανατολικά), τα Μελίσσια (νοτιοανατολικά), το Μαρούσι και την Πεύκη (νότια), τη Λυκόβρυση και τη Μεταμόρφωση (νοτιοδυτικά).  Πρόκειται για περιοχή με μακρά ιστορία. Στην αρχαιότητα αποτελούσε έναν από τους δώδεκα δήμους της αρχαίας Αθήνας, γνωστή για το υγιεινό κλίμα και το όμορφο περιβάλλον της, με αποτέλεσμα ήδη από τότε να είναι προνομιακός τόπος παραθερισμού εύπορων Αθηναίων. Τη νεότερη εποχή, ιδιαίτερα μετά τη σύνδεσή της με την Αθήνα το 1882 μέσω του ατμοκίνητου σιδηροδρόμου (του «Θηρίου»), η Κηφισιά εξελίχθηκε σε δημοφιλή «κηπούπολη» – θερινό θέρετρο της αθηναϊκής ελίτ. Δημιουργήθηκαν πλατείες, δενδροστοιχίες και πάρκα, ενώ οι περίφημες ανθοκομικές εκθέσεις ξεκίνησαν να διοργανώνονται στο άλσος της Κηφισιάς ήδη από τις αρχές του 20ού αιώνα

Φύση και Πράσινοι Χώροι 

Η Κηφισιά φημίζεται ως ένα από τα πιο «πράσινα» σημεία της Αθήνας, με πλούσια βλάστηση και πάρκα που προσφέρουν ανάσα δροσιάς στους κατοίκους. Βρίσκεται σε δενδροφυτεμένη πεδιάδα ανάμεσα στην Πάρνηθα και την Πεντέλη, κάτι που συνεισφέρει στο ευχάριστο κλίμα της. Τα καλοκαίρια είναι αισθητά πιο δροσερή και με περισσότερο οξυγόνο σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας. 

Καθημερινή Ζωή & Ψυχαγωγία 

Η καθημερινή ζωή στην Κηφισιά συνδυάζει έναν χαλαρό, προαστιακό ρυθμό με επιλογές υψηλού επιπέδου για ψυχαγωγία. Το εμπορικό της κέντρο είναι ιδιαίτερα ανεπτυγμένο και γνωστό σε όλη την Αθήνα. H περιοχή γύρω από την Πλατεία Πλατάνου και τις οδούς Κασσαβέτη και Κυριαζή σφύζει από ζωή. Εκεί θα βρείτε πλήθος από καφετέριες, ζαχαροπλαστεία, εστιατόρια κάθε είδους, καθώς και επώνυμα καταστήματα ένδυσης και υπόδησης, που καθιστούν την Κηφισιά δημοφιλή προορισμό για αγορές και βόλτα. Σε αυτά τα σημεία συγκεντρώνονται τόσο κάτοικοι όσο και επισκέπτες των βορείων προαστίων, απολαμβάνοντας τον καφέ ή το γεύμα τους κάτω από τη σκιά των δέντρων. Το βράδυ, η περιοχή προσφέρει επιλογές για νυχτερινή διασκέδαση με lounge bars και κλαμπ, ιδιαίτερα περιμετρικά της πλατείας Κεφαλαρίου και σε παρακείμενους δρόμους, προσελκύοντας ένα κοσμοπολίτικο κοινό. Παρά την εμπορική της ανάπτυξη, η Κηφισιά διατηρεί μια αίσθηση ασφάλειας και άνεσης στην καθημερινότητα, με τους κατοίκους να απολαμβάνουν υψηλή ποιότητα ζωής σε ένα προάστιο που μοιάζει να ισορροπεί μεταξύ πόλης και φύσης.

Συγκοινωνίες & Πρόσβαση

1. Σταθερή Τροχιά – Ηλεκτρικός Σιδηρόδρομος (ΗΣΑΠ, Γραμμή 1)

• Η Κηφισιά είναι ο τερματικός σταθμός της Γραμμής 1 του Ηλεκτρικού (ΗΣΑΠ) – δηλαδή της πράσινης γραμμής Πειραιάς – Κηφισιά.

• Ο σταθμός βρίσκεται στην οδό Αγ. Δημητρίου, σε κεντρικό σημείο και εξυπηρετεί άμεσα το εμπορικό κέντρο της περιοχής.

• Παρέχει άμεση πρόσβαση προς:

  • Μοναστηράκι (~37 λεπτά)

  • Ομόνοια – Σύνταγμα (μέσω ανταπόκρισης) (~40–45 λεπτά)

  • Πειραιά (~50–55 λεπτά)

Οφέλη:

• Χαμηλό κόστος μετακίνησης (μέσω εισιτηρίου ενιαίας τιμής).

• Προβλέψιμος χρόνος ταξιδιού.

• Υψηλή συχνότητα δρομολογίων (κάθε 7–10 λεπτά, ανάλογα με την ώρα).

2. Λεωφορειακές Γραμμές - Τοπική και Διαδημοτική Σύνδεση

Η Κηφισιά διαθέτει εκτεταμένο δίκτυο λεωφορείων που εξυπηρετούν όχι μόνο το εσωτερικό του Δήμου, αλλά και συνδέουν την περιοχή με γειτονικές συνοικίες, το κέντρο της Αθήνας, τον Πειραιά, εμπορικούς κόμβους και σταθμούς του μετρό.

Κύριες γραμμές:

• Χ14 (Express): Κηφισιά – Σύνταγμα

  • Ταχύτερη σύνδεση με το κέντρο, μέσω λεωφόρου Κηφισίας.

  • Δρομολόγια καθημερινά + νυχτερινή λειτουργία.

  • Ιδανική για εργαζόμενους ή επισκέπτες.

• 550: Κηφισιά – Φάληρο

  • Περνάει από: Αμπελόκηπους – Χίλτον – Καλλιμάρμαρο – Συγγρού – ΣΕΦ.

  • Χρήσιμη για σύνδεση με νότια προάστια ή παραλία.

• Α7: Κηφισιά – Κάνιγγος (κέντρο)

  • Διασχίζει όλη τη λεωφόρο Κηφισίας με πολλαπλές στάσεις.

  • Εξυπηρετεί κατοίκους Πολιτείας, Νέας Κηφισιάς, Αμαρουσίου κ.λπ.

• Express E7: Κηφισιά – Στ. Μετρό Κατεχάκη – Πανεπιστημιούπολη

  • Γρήγορη διαδρομή για φοιτητές/εκπαιδευτικούς.

• Μαρκοπούλου / Κηφισιά / Άγ. Στέφανος (προαστιακά):

  • Ειδικές λεωφορειακές συνδέσεις και αγροτικά λεωφορεία για κατοικίες σε απομακρυσμένα τμήματα του Δήμου.

 

Τοπικές Λεωφορειακές Γραμμές:

Τα Λεωφορεία 522, 523, 541, 543 κ.ά. εξυπηρετούν εσωτερικά τη Νέα Ερυθραία, το Κεφαλάρι, τα Άνω/Κάτω Κηφισιά, Εκάλη, Πολιτεία και συνδέουν με κεντρικό σταθμό ΗΣΑΠ Κηφισιάς. Επίσης προορίζονται για διασύνδεση με δημόσια σχολεία, αγορά και υπηρεσίες. 

 

Οδική Πρόσβαση 

Η Κηφισιά διαθέτει εύκολη πρόσβαση οδικώς, τόσο προς το κέντρο της Αθήνας όσο και προς την εθνική οδό. Oi βασικοί οδικοί άξονες είναι:

• Λεωφόρος Κηφισίας: Κεντρικός δρόμος που οδηγεί κατευθείαν στο κέντρο (~25–40 λεπτά ανάλογα την κίνηση).

• Εθνική Οδός Αθηνών – Λαμίας (Α1): Κόμβος Κηφισιάς/Κοκκιναρά. Επιτρέπει γρήγορη πρόσβαση προς Πειραιά, Μεταμόρφωση, Πεντέλη, Θήβα, βόρεια προάστια.

• Λεωφόρος Τατοΐου: Εναλλακτική διαδρομή προς Νέα Ερυθραία – Εκάλη – Βαρυμπόμπη – Πάρνηθα.

 

Ποδήλατο & Ήπια Μετακίνηση 

• Η Κηφισιά διαθέτει το μεγαλύτερο δίκτυο ποδηλατοδρόμων στην Αττική, μήκους 13,2 χλμ., εντός των ορίων του Δήμου.

• Διασχίζει πυρήνες όπως: Σταθμός ΗΣΑΠ – Ζηρίνειο – Άλσος Κηφισιάς – Νέα Κηφισιά – Πολιτεία – Εκάλη.

• Ενδείκνυται για ασφαλή μετακίνηση κατοίκων με ποδήλατο ή πατίνι, ενώ ο Δήμος προωθεί πολιτικές βιώσιμης κινητικότητας (π.χ. ήπιας κυκλοφορίας ζώνες γύρω από σχολεία).

Προορισμός	Μέσο	Εκτιμώμενος Χρόνος
Κέντρο Αθήνας (Σύνταγμα)	ΗΣΑΠ + Μετρό	40–45 λεπτά
Αμπελόκηποι – Χίλτον	Λεωφορείο Χ14 ή 550	35–40 λεπτά
Πειραιάς	ΗΣΑΠ	55–60 λεπτά
Αεροδρόμιο Ελ. Βενιζέλος	Οδικά (μέσω Αττικής Οδού)	35–40 λεπτά
Μεταμόρφωση – Εθνική Οδός	Αυτοκίνητο	10–15 λεπτά

 

Εκπαίδευση & Υποδομές

Η Κηφισιά διαθέτει άρτιες υποδομές που αντανακλούν τον υψηλό κοινωνικοοικονομικό προφίλ της περιοχής. Στην περιοχή λειτουργούν ποιοτικά δημόσια σχολεία όλων των βαθμίδων, καθώς και γνωστά ιδιωτικά εκπαιδευτήρια που προσελκύουν μαθητές και από άλλους δήμους. Επιπλέον, είναι έντονη η παρουσία φροντιστηρίων μέσης εκπαίδευσης και ξένων γλωσσών – γεγονός που υπογραμμίζει το ενδιαφέρον των οικογενειών της περιοχής για την εκπαίδευση. Από πλευράς υγείας, στην Κηφισιά εδρεύει το Γενικό Νοσοκομείο Αττικής ΚΑΤ, ένα από τα μεγαλύτερα τραυματολογικά νοσοκομεία της χώρας, εξυπηρετώντας όχι μόνο την τοπική κοινότητα αλλά ολόκληρο το λεκανοπέδιο. Υπάρχουν επίσης ιδιωτικές κλινικές, διαγνωστικά κέντρα και πολλά φαρμακεία, διασφαλίζοντας την υγειονομική κάλυψη των κατοίκων. Η δημοτική αρχή φροντίζει για πολιτιστικές και αθλητικές υποδομές: στη διάθεση του κοινού βρίσκονται βιβλιοθήκες, δημοτικό πολιτιστικό κέντρο, καθώς και το Ζηρίνειο Δημοτικό Στάδιο (με εγκαταστάσεις στίβου, ποδοσφαίρου κλπ.) και κλειστά γήπεδα μπάσκετ/βόλεϊ και τένις. Η ύπαρξη του εκτεταμένου δικτύου ποδηλατοδρόμων 13,2 χλμ. – του μεγαλύτερου στην Αττική – ενθαρρύνει την ήπια μετακίνηση με ποδήλατο μέσα στον δήμο. 

Αγορά Ακινήτων

Η αγορά ακινήτων στην Κηφισιά χαρακτηρίζεται από δυναμική άνοδο τιμών τα τελευταία χρόνια, αντανακλώντας τόσο το κύρος της περιοχής όσο και τη μεγάλη ζήτηση για κατοίκηση σε αυτήν. Ως ένα από τα πιο ακριβά προάστια της Αθήνας, η Κηφισιά προσελκύει αγοραστικό ενδιαφέρον για ποιοτικές κατοικίες – συχνά νεόδμητες ή πολυτελώς ανακαινισμένες – μέσα σε πράσινο περιβάλλον. Την ίδια στιγμή, η προσφορά σύγχρονων ακινήτων είναι περιορισμένη, γεγονός που εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ αγοραστών και οδηγεί σε ανοδική πίεση στις τιμές. Παράγοντες όπως τα έργα υποδομής και οι βελτιώσεις στις συγκοινωνίες (π.χ. επεκτάσεις δικτύων ή οδικές αναπλάσεις) ενισχύουν περαιτέρω την ελκυστικότητα της περιοχής και διατηρούν τη ζήτηση υψηλή. Η Κηφισιά θεωρείται ασφαλής επένδυση ακινήτων: διατηρεί σταθερά υψηλές αξίες λόγω του συνδυασμού φυσικού περιβάλλοντος, ποιοτικών υπηρεσιών και κοινωνικού κύρους. Έτσι, παρατηρείται έντονο ενδιαφέρον τόσο από εγχώριους αγοραστές (συχνά οικογένειες της ανώτερης εισοδηματικής τάξης) όσο και από αλλοδαπούς επενδυτές που αναζητούν πολυτελείς κατοικίες στην Αθήνα. Συνολικά, οι τάσεις δείχνουν ότι η αγορά κατοικίας στην Κηφισιά θα συνεχίσει σε τροχιά αύξησης, με μικρές αλλά σταθερές ετήσιες αυξήσεις τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στις τιμές ενοικίασης.

Μέσες Τιμές Πώλησης Κατοικιών

Οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Κηφισιά βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα και παρουσιάζουν ανοδική τάση. Παρακάτω παρατίθενται ενδεικτικά οι μέσες ζητούμενες τιμές (2025) ανά κατηγορία ακινήτου:

• Γενική μέση τιμή: Περίπου 4.300 € ανά τ.μ. για κατοικίες κάθε τύπου. Πιο συγκεκριμένα, η μέση τιμή τον Ιούλιο 2025 ήταν ~3.853 €/τ.μ., δηλαδή +10.7% από τον προηγούμενο χρόνο. 

• Νεόδμητα διαμερίσματα (≤5 ετών): Κυμαίνονται περίπου μεταξύ 4.200 – 5.000 € ανά τ.μ., ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία, την ποιότητα κατασκευής και τις παροχές του ακινήτου. Τα πιο πολυτελή νεόδμητα σε προνομιούχα σημεία (π.χ. Κεφαλάρι) αγγίζουν ή και ξεπερνούν τα 5.000 €/τ.μ.

• Παλαιότερα διαμερίσματα (35+ ετών): Οι τιμές για κατοικίες μεγαλύτερης ηλικίας κυμαίνονται γενικά από 2.800 € έως 3.500 € ανά τ.μ.. Οι χαμηλότερες τιμές συναντώνται σε λιγότερο κεντρικές/ελκυστικές γειτονιές ή σε ακίνητα με ανάγκη ανακαίνισης, ενώ τα ανακαινισμένα διαμερίσματα σε καλές τοποθεσίες προσεγγίζουν τα ανώτερα όρια αυτού του εύρους.

Τιμές Πώλησης Ακινήτων ανά Υποπεριοχή

Οι τιμές διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των επιμέρους περιοχών της Κηφισιάς, ανάλογα με το προφίλ κάθε γειτονιάς. Ακολουθούν μέσες τιμές πώλησης κατοικιών ανά υποπεριοχή (€/τ.μ.), με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία:

Υποπεριοχή	Μέση Τιμή Πώλησης (€/τ.μ.)
Κεφαλάρι	~ 4.750 €/τ.μ.
Πολιτεία	~ 4.500 €/τ.μ.
Κάτω Κηφισιά	~ 4.000  €/τ.μ.
Νέα Κηφισιά	~ 4.000  €/τ.μ.
Εκάλη	~ 4.300  €/τ.μ.

 

Μέσες Τιμές Ενοικίασης Κατοικιών

Οι τιμές ενοικίασης στην Κηφισιά κυμαίνονται σε υψηλά επίπεδα, αντανακλώντας την ποιότητα ζωής και τη συνεχιζόμενη ζήτηση στην περιοχή. Το 2025, η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 13 €/τ.μ. τον μήνα, με ένα τυπικό διαμέρισμα 100 τ.μ. να φτάνει περίπου τα 1.300 €. Οι τιμές παρουσιάζουν ήπια αυξητική τάση λόγω περιορισμένης προσφοράς σε σύγχρονες κατοικίες.

Η τελική τιμή επηρεάζεται από την τοποθεσία, την κατάσταση του ακινήτου και τις παροχές του. Πολυτελείς κατοικίες σε περιοχές όπως το Κεφαλάρι και η Εκάλη υπερβαίνουν τον μέσο όρο, ενώ παλαιότερα ή μικρότερα διαμερίσματα σε πιο περιφερειακές γειτονιές διατίθενται σε πιο προσιτές τιμές. Το τοπίο της ενοικίασης στην Κηφισιά χαρακτηρίζεται έτσι από ποικιλομορφία και έντονο ενδιαφέρον.

Τιμές Ενοικίασης Κατοικιών ανά Υποπεριοχή

Υποπεριοχή	Μέση Τιμή Ενοικίασης (€/τ.μ./μήνα)
Κεφαλάρι	16,5 €/τ.μ./μήνα
Πολιτεία	15,8 €/τ.μ./μήνα
Κάτω Κηφισιά	14,0 €/τ.μ./μήνα
Νέα Κηφισιά	13,2 €/τ.μ./μήνα
Εκάλη	15,5 €/τ.μ./μήνα

 

• Στο Κεφαλάρι και στην Πολιτεία, οι τιμές ενοικίασης είναι οι υψηλότερες στην Κηφισιά, με στενή σύνδεση με πολυτελείς κατοικίες, μονοκατοικίες και κατοικίες με μεγάλη βιοτική αξία και παροχές.

• Το κέντρο της Κηφισιάς (γύρω από την Πλατεία Πλατάνου και τους δρόμους Κασσαβέτη / Κυριαζή) έχει μεγάλη ζήτηση λόγω εμπορικής ζωής και άνετης πρόσβασης σε μέσα μεταφοράς.

• Στην Κάτω Κηφισιά και στη Νέα Κηφισιά, τα ενοίκια είναι ελαφρώς πιο χαμηλά, καθώς υπάρχουν πιο compact ακίνητα και περιοχές με μικρότερη πυκνότητα και γενικά πιο ήσυχη εικόνα.

• Η Εκάλη, παρά τα μεγάλα εμβαδά κατοικιών, εμφανίζει υψηλούς μισθώματα ανά τ.μ. (συνήθως για μονοκατοικίες υψηλού επιπέδου).

• Η Άνω Κηφισιά, με αυξημένη πρόσβαση σε πράσινο, πεζοδρόμια και δίκτυο ποδηλατοδρόμων, προσφέρει ήπιες τιμές ανά τ.μ. παρόλο που διαθέτει και υψηλής ποιότητας ακίνητα, λόγω της ποιότητας ζωής και του χαρακτήρα της.

⚠️ Σημείωση

Οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων που παρατίθενται στο παρόν κείμενο βασίζονται σε δευτερογενή δεδομένα από την τρέχουσα εικόνα της αγοράς, όπως αυτή διαμορφώνεται κατά τον Αύγουστο του 2025. Οι τιμές εκφράζουν μέσες ζητούμενες αξίες ανά τετραγωνικό μέτρο, με βάση στοιχεία που δημοσιεύονται σε δημόσια προσβάσιμες πηγές (αγγελίες, τάσεις, μέσοι όροι) και δεν αντιπροσωπεύουν πραγματικά συμβόλαια, επίσημες εκτιμήσεις κρατικών φορέων ή δεσμευτικές αποτιμήσεις. Τα δεδομένα είναι ενδεικτικά και υπόκεινται σε αλλαγές ανάλογα με την τοποθεσία, την κατάσταση του εκάστοτε ακινήτου και τις διαπραγματεύσεις μεταξύ ιδιωτών. Δεν συνιστούν οικονομική συμβουλή, επενδυτική σύσταση ή αντικατάσταση επίσημης εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή. Η χρήση τους γίνεται με ευθύνη του αναγνώστη.